インフレで金利上昇したら収益物件はどうなる？ 今後どうなるか不安な方へリスクと対策を解説

インフレと金利上昇で収益物件はどうなる？

近年は、エネルギー価格や人件費、建築費の上昇などを背景に、消費者物価指数がプラスで推移し、賃上げの動きも広がっています。一方で、日本銀行は物価と賃金の動きを踏まえ、マイナス金利政策の解除など金融政策の正常化を進めており、今後の金利動向に注目が集まっています。物価が上がる中で金利も徐々に上向く局面では、現金の価値目減りや借入コストの上昇など、資産運用の考え方にも変化が生じます。
このような環境下で、収益物件がどのような影響を受けるのかを整理しておくことが重要です。

まず、インフレによって生活必需品やサービスの価格が上昇すると、企業の人件費や材料費も増え、賃金水準にも波及しやすくなります。こうした賃金上昇が一定程度続く場合、家計の名目収入は増えるため、家賃も緩やかに見直される傾向があると指摘されています。
一方で、金利が上昇すると、金融機関からの借入金利も高くなり、収益物件を購入する際のローン返済負担は重くなります。つまり、物価・賃金・金利・家賃は相互に影響し合い、収益物件の収支は「家賃収入の伸び」と「金利負担の増加」のバランスで決まってくるのです。

インフレ局面で不動産が注目される理由として、第一に賃料収入というインカム収入が比較的安定していることが挙げられます。過去の分析でも、長期的には物価や賃金の上昇が賃料に徐々に転嫁され、実物資産としての不動産がインフレ耐性を持ちやすいと解説されています。第二に、建築費や土地取得コストの上昇が続くと、新規供給が抑えられ、既存物件の資産価値が相対的に評価されやすくなる点も重要です。
ただし、賃料の上昇ペースが物価全体ほど速くない場合や、景気悪化で入居需要が弱まる場合には、収益性が圧迫されるおそれもあるため、インカム収入と資産価値の両面から慎重に見ていく必要があります。

金利が上がると収益物件の「利回り・価格」はこう変わる

まず、金利上昇が収益物件のローン返済額とキャッシュフローにどう影響するかを、簡単な数値イメージで押さえておくことが大切です。
例えば、借入金利が年1％から年2％に上がると、元利均等返済の場合、返済総額はおおむね1〜2割程度増えるとの試算もあります。特に変動金利で借りている場合は、金利の見直し時期に返済額が増え、家賃収入から差し引いた手残りが急に減るおそれがあります。そのため、毎月のキャッシュフローにどれだけ余裕を持たせておくかが、金利上昇局面では重要になります。

次に、金利と利回り、物件価格の関係を整理しておきます。
収益物件の価格は、一般に「年間の純収益÷キャップレート（期待利回り）」という収益還元の考え方で意識されています。長期金利が上昇すると、不動産投資家が国債などと比べて不動産に求める利回りも高くなり、キャップレートは上がりやすくなります。このとき、収益が同じなら、キャップレートの上昇は理論的な物件価格の下落につながるため、「金利上昇＝価格下落リスク」という構図になるのです。

もっとも、インフレで家賃自体が上昇していけば、利回りやキャッシュフローの姿は変わってきます。物価や賃金が上がる局面では、新規契約や入れ替え時の募集賃料が少しずつ切り上がる傾向があり、純収益が増えれば利回りを維持しやすくなります。ただし、日本では家賃指数の上昇は年1％前後と緩やかとのデータもあり、金利上昇ペースの方が速い場合には、利回りが圧迫されるおそれがあります。
したがって、家賃の上昇余地と金利負担の両方を見ながら、複数のシナリオで将来の収支を試算しておくことが欠かせません。

インフレ・金利上昇局面で収益物件を守る考え方

まず、金利タイプの違いを理解しておくことが大切です。
変動金利は短期金利に連動しやすく、当初の金利水準は低めですが、将来の金利上昇リスクを抱えます。一方、長期固定金利は変動金利より高めの金利で始まるものの、完済までの返済額を確定しやすい点が特徴です。インフレや金利の先行きが読みにくい局面では、家計の余力や保有期間を踏まえ、金利上昇をどこまで許容できるかから逆算して、固定か変動かを選ぶことが重要とされています。

次に、金利上昇に備えた資金計画の考え方です。
不動産投資では、自己資金比率を高めて借入額を抑えることで、金利上昇時の返済負担を軽減しやすいと指摘されています。専門家による解説では、自己資金比率をおおむね30％前後、家賃収入に対する返済額の割合である返済比率をおおむね35〜50％以内に抑えると、金利上昇や空室発生に対する耐性が高まりやすいと紹介されています。さらに、急な修繕や一時的な空室に対応できるよう、数か月分以上の返済額と運営費を目安に手元資金を確保しておくことが推奨されています。

また、インフレ下で賃料が伸びやすい物件を選ぶ視点も欠かせません。
近年の調査では、住居系賃貸はインフレの影響を受けて賃料が上昇傾向にあり、生活利便性が高く、人口や世帯数が底堅い地域では、賃料維持や小幅な上昇が見られるとされています。さらに、建物や設備の管理状態が良く、修繕計画が明確な物件は、長期的に空室リスクや家賃下落リスクを抑えやすいとされています。
こうした点を踏まえ、インフレと金利上昇の両方を意識しながら、保守的な収支計画と賃料競争力のある物件を組み合わせることが、収益物件を守るうえで重要です。

これから収益物件を検討する方が今決めるべきこと

まず、「今は買うべきか・待つべきか」を考えるうえでは、感覚ではなく複数の指標を組み合わせて判断することが大切です。
具体的には、不動産投資ローンの金利水準、家賃指数や募集賃料の動き、そして消費者物価指数などの物価動向を確認する必要があります。これらは公的統計や金融機関の情報として定期的に公表されており、過去との比較もしやすい指標です。短期の上げ下げだけでなく、少なくとも過去数年の推移を見て、上昇が続いているのか落ち着きつつあるのかを把握しておくと判断しやすくなります。

次に、インフレや金利の先行きが読みにくい状況でも、無理のない投資規模を決める手順を押さえておくことが重要です。
一般に、不動産投資ローンの年間返済額が年収の40〜50％以下であれば、安全性の目安とされることが多いとされています。また、物件価格の10〜30％程度を自己資金として用意し、残りを借入とする形が推奨されるケースが多いと紹介されています。家計の生活費や教育費、今後のライフイベントに必要な資金も見積もったうえで、余裕資金の範囲内でどこまで返済負担に充てられるかを逆算し、投資金額の上限を決めておくと安心です。

さらに、これから金利が上がるか不安な方は、事前に金融機関や専門家へ確認しておきたいポイントを整理しておくと良いでしょう。
例えば、適用金利の種類と優遇金利の条件、金利が上昇した場合の毎月返済額の増加幅、借り換えや繰上返済の手数料や条件などは必ず確認しておきたい項目です。加えて、返済比率や自己資金比率の基準、空室や家賃下落をどの程度織り込んだ審査になっているかも、長期の安全性を判断する材料になります。
このような点を事前に整理して質問することで、自分の状況に即した具体的なアドバイスを受けやすくなります。

まとめ

インフレと金利上昇の局面では、収益物件は「家賃収入の成長」と「金利負担増」の綱引きになります。物価や賃金がじわじわ上がる中で、家賃も時間をかけて追いつく一方、ローン金利が上がるとキャッシュフローは圧迫されます。そのため、金利タイプの選び方や自己資金比率、返済比率、手元資金の厚みなど、守りを意識した資金計画が重要です。
また、「今買うか待つか」を迷うときは、金利水準や家賃・物価の動きと、自分の家計や将来プランを照らし合わせて慎重に判断しましょう。
不安な点があれば、お気軽に当社へご相談ください。

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